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      房屋租賃的承租人三大權利

      來源:宜昌律師在線網 作者:宜昌律師鄭磊 人氣: 發布時間:2017-08-22
      摘要:房屋租賃合同在日常生活中是一種較普遍的合同,所以,其當事人雙方的權利義務備受關注,下面我們主要對一方當事人即承租人在租賃合同中的特殊權利進行小結。

      房屋租賃合同在日常生活中是一種較普遍的合同,所以,其當事人雙方的權利義務備受關注,下面我們主要對一方當事人即承租人在租賃合同中的特殊權利進行小結。

      一、買賣不破租賃。

      所謂買賣不破租賃原則,是指租賃物的所有權在租賃期間的轉移并不影響承租人的權利,原租賃合同對受讓租賃物的第三人仍然有效,該第三人不得解除租賃合同。對于此,我國《合同法》第229條有明確的規定。

      “買賣不破租賃”是債權的一個特例,有其嚴格的適用條件:⑴就同一標的物上存有買賣合同和租賃合同;買賣合同與租賃合同均有效成立。如果無效的,就按照無效合同的處理方法處置;⑵租賃合同的履行在先,即出租人將租賃物出租后又將租賃物的所有權移轉給他人,若出租人在出租租賃物之前已將此物所有權移轉就不發生“買賣不破租賃”;⑶承租人在同等條件下未主張優先購買權。

      買賣不破租賃原則并不是在所有情況下都成立的,它也有適用的例外。首先,買賣不破租賃原則只適用于不動產,如房屋等;雖然《合同法》上沒有明確規定,但是如果將標的物擴大到動產的話,將不利于財產的流通,有悖于交易的宗旨。其次,買賣不破租賃的效力次于抵押權。最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第66條第1款規定,抵押人將已抵押的財產出租的,抵押權實現后,租賃合同對受讓人不具有約束力。因此,以抵押財產出租的,不適用“買賣不破租賃”原則,在這種情況下,抵押權優于租賃權,租賃關系因抵押權的實現而解除。再次,如果承租人在租賃合同規定了出租人可以解除合同的條件,那么,當承租人有符合租賃合同中規定的出租人可以解除合同條件的行為時,租賃物的買受人(新所有權人)就以行使原租賃合同中屬于出租人(原所有權人)一方的權利,有權解除合同,原租賃合同不再繼續有效。

      二、承租人的優先購買權。

      承租人的優先購買權,是指當出租人出賣房屋時,承租人在同等條件下,依法享有優先于其他人購買房屋的權利。出租人侵犯優先購買權的后果,就是承租人可以以享有優先購買權為由,請求出租人承擔賠償責任。

      因為承租人享有優先購買權,所以,出租人在租賃期間出賣出租房屋的,應當提前通知承租人,對于提前的期限,《合同法》第230中規定為“合理期限”,《民通意見》第118條中規定為3個月。此外,《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第23條規定,出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋,應當在拍賣5日前通知承租人。

      承租人的優先購買權也存在一些限制。首先,承租人僅在同等條件下享有優先購買權。何謂同等條件?主要是指價格的同一,如果出租人基于某種特殊原因給予了其他買受人一種較優惠的價格,而此種優惠能以金錢計算,則應折合金錢加入價格中。如果不能以金錢計算,那么應以市場價格來確定房價。其次,具有下列情形之一,承租人主張優先購買房屋的,人民法院也不予支持:(1)房屋共有人行使優先購買權的;(2)出租人將房屋出賣給近親屬,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;(3)出租人履行通知義務后,承租人在十五日內未明確表示購買的;(4)第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。出現上述情形時,承租人的優先購買權將會受到限制。

      三、共同居住人的繼續租賃權。

      在房屋租賃合同的履行期間,承租人死亡的,其生前共同居住人可以按照原租賃合同租賃該房屋,并享有前述權利。

      在租賃合同的履行過程中,承租人要了解自己的各種權利,只有這樣,在權利受到侵害時才能采取有效的措施保護自己的合法權益。

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