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      買二手房交過戶材料兩個多小時后 房子被查封了!

      來源:南寧晚報 作者: 劉曉婧 人氣: 發布時間:2018-07-16
      摘要:為了方便孩子讀書,吳某夫婦通過房產中介,東拼西湊花了116萬元買了一套二手房,簡單裝修后很快就入住了。沒想到,就在他們向房產部門遞交過戶材料的兩個多小時后,房產部門的一個電話把他們驚呆了:房子剛剛被法院查封了!日前,吳某夫婦作為案外人來到良慶區
      為了方便孩子讀書,吳某夫婦通過房產中介,東拼西湊花了116萬元買了一套二手房,簡單裝修后很快就入住了。沒想到,就在他們向房產部門遞交過戶材料的兩個多小時后,房產部門的一個電話把他們驚呆了:房子剛剛被法院查封了!日前,吳某夫婦作為案外人來到良慶區法院,要求法院對這套房子解除查封。昨日,法院召開執行異議聽證會,通過審理調查,中止了對房屋的查封。
        116萬元買二手房,剛交過戶材料就被查封
        吳某夫婦從橫縣來到南寧打拼,有了一些積蓄后便想在南寧買房,方便孩子上學。去年10月,他們在房產中介的推薦下,看中了一套位于青秀區桂雅路某小區的房子。
        原房主韋某自稱是急需資金才賣房,而吳某夫婦通過到房產部門查詢,沒有發現房子有什么法律問題,便簽訂了購房合同。他們借了幾十萬元,湊夠116萬元房款買下了這套房子。經簡單裝修后,吳家人于同年12月1日搬進房子居住。
        同年12月5日下午,房屋買賣雙方一起到房產部門辦理房子的過戶手續,遞交了所需要的全部資料,房產部門也出具了一張加蓋有“登記收件章”的業務受理單。
        房子馬上就能屬于自己了,吳某夫婦很高興。由于房屋還未完成最后的過戶確認,他們便先離開了。沒想到,兩個多小時后,房產部門來電通知說:良慶區法院對這套房屋進行了查封。吳某夫婦激動的心情瞬間跌到了谷底,這是怎么回事?
        準備25公斤材料,證明非惡意串通轉移財產
        原來,去年11月,原房主韋某夫婦因為民間借貸糾紛,被債權人文某訴至法院,被判返還借款。訴訟期間,去年12月4日,為了保障自己的債權在執行中能實現,文某向法院提出了財產保全的申請。法院據此作出了對這處房屋的查封裁定,并于次日到房產部門進行查封執行。
        了解情況后,吳某夫婦向法院提出了書面異議。法院調查發現,房屋仍登記在韋某的妻子黃某名下,查封當天下午,吳某只是向房產部門提出過戶登記申請,但尚未獲得批準。因此,法院的查封裁定程序合法、適用法律正確,便駁回了吳某的異議。
        隨后,吳某夫婦以房屋買賣合同糾紛為由,將韋某、黃某起訴到了青秀區法院。經審理,該院作出了雙方當事人《房屋買賣經紀合同》有效,要求韋某、黃某辦理過戶手續的調解書。
        莫名被卷進官司,買到房子的喜悅感已經被沖得無影無蹤。“他們之前的糾紛我一點都不懂,我花錢買了東西,為什么不能屬于我?”吳某說,他和原房主韋某并不認識,其他朋友都懷疑他是被騙了。為了能夠證明自己沒有和原房主串通惡意轉移財產,他前前后后準備的材料重達25公斤。
        法院舉行聽證會,房子屬善意取得解除查封
        昨日,良慶區法院舉行了執行異議聽證會,法院院長韋良親自擔任審判長,傾聽各方當事人的陳述、舉證、質證和申辯。
        法院審理認為,文某與韋某夫婦民間借貸糾紛的判決已生效,根據財產保全申請對房屋作出的查封行為已經轉化成執行行為。根據民事訴訟法執行程序的有關規定以及《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉執行程序若干問題的解釋》第17條“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人,第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產,但尚未辦理產權過戶登記手續的,人民法院可以查封、扣押、凍結;第三人已經支付全部價款并實際占有,但未辦理過戶登記手續的,如果第三人對此沒有過錯,人民法院不得查封、扣押、凍結”的規定,雖然案外人吳某還沒有辦理過戶登記手續,但他已經早早按合同約定履行了支付全額價款的義務,屬善意取得,法院不應繼續查封涉案房屋。
        法院當庭作出中止執行裁定,解除了對吳某所購買房屋的查封。“拿到房產證后,心才能真正放下!”聽到結果的吳某夫婦,終于如釋重負,露出了一絲笑容。
        法官說法
        如何判定是否惡意轉移財產
        1.實踐中遇到的執行異議具體情形有哪些?
        良慶區法院院長韋良:從涉及的執行標的看都是不動產,主要是房產。表現形式為案外人與被執行人簽訂房屋買賣合同,等到要過戶登記時,發現房屋已被法院查封,無法過戶,就到法院提出異議。
        案外人與被執行人進行簽訂合同的時間主要是在訴訟前、訴訟中判決未生效前(如上訴期間)、判決生效后執行立案前三個階段。而在后兩個階段簽訂合同的案外人與被執行人又往往有惡意串通的嫌疑。
        2.對于這些執行異議是如何處理的?
        韋良:一般是區分案外人的善意與惡意,分別作出中止執行和駁回異議的裁定。實踐中,如果案外人確實不知道財產可能或者已經被法院查封,簽訂合同,并且已經支付部分(首付款為50%以上,并積極辦理銀行貸款或正在辦理貸款手續)或者全部價款并實際占有該財產,通常法院會認為其為善意,中止異議。
        在審查案外人是否支付價款時,除了要求提供收據,交付現金的要提供從銀行取款的憑證,轉賬的要有轉賬憑證。如果賣價明顯低于市場價或者沒有實際支付價款,一般可認定為惡意。
        3.如果案外人和被執行人惡意串通,怎樣保護申請執行人權益?
        韋良:如果是惡意串通,案外人和被執行人的合同是會被認定為無效,執行異議也將不成立。實踐中,案外人與被執行人的整個交易,外觀上往往都很合法,甚至有時還有公證或者法院的裁判來認定合同效力。因此,在異議審查時,即使發現有串通的嫌疑,也可能會因為缺乏足夠有力證據而無法認定。對申請執行人來說,除了依賴法院對證據的嚴格審查和事實的準確認定,也要盡早了解訴訟風險,及早提出保全申請,防止執行財產被惡意轉移。
      責任編輯: 劉曉婧
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