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      查封房屋能否買賣過戶?

      來源:黃驊市人民法院 作者:黃驊市人民法院 人氣: 發布時間:2018-07-16
      摘要:在現實生活中,根據簽訂房屋買賣合同與房屋被查封的時間順序,可分為在房屋買賣之前查封和在房屋買賣之后查封這兩種情形。
      2007年,馬某向趙某借款200萬, 2012年,趙某多次催要借款未果,遂將馬某訴至法院,要求馬某償還借款,黃驊法院依法作出民事判決,判決馬某償還趙某借款及利息。審理中,法院依照趙某的申請,查封了被告馬某的兩處房產,時間自2012年5月至2014年5月。由于馬某遲遲未履行,原告趙某于2013年1月向法院申請執行,執行過程中,法院作出執行裁定,續查封馬某之前的兩套房產。
       
      2017年1月,案外人趙某某向法院提出了執行異議,聲稱馬某被查封的其中一套房屋已于2010年賣給自己,雙方簽訂買賣合同,支付全部價款,并于2011年入住,只是一直沒有辦理過戶手續。未辦理過戶是因為該房屋在銀行設定了抵押,二人約定待撤銷抵押后辦理過戶。趙某某要求認定二人買賣房屋的行為合法有效,依法解封涉案房屋。
       
      黃驊法院經審理,認可了在法院查封之前馬某與趙某某之間買賣房屋并實際居住使用的事實,認定房屋買賣合同合法有效,且房屋未辦理過戶登記并非趙某某自身過錯,最終作出執行裁定,中止執行之前的查封裁定。
       
      【法官說法】
       
      在現實生活中,根據簽訂房屋買賣合同與房屋被查封的時間順序,可分為在房屋買賣之前查封和在房屋買賣之后查封這兩種情形。
       
      根據《最高人民法院關于人民法院執行工作若干問題的規定》及《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定可知,雙方買賣房屋之后被法院查封的,房屋買賣合同依然有效。在房屋被查封后或者在明知房產被法院查封,買賣雙方仍簽訂《房屋買賣合同》的,合同無效。依據《中華人民共和國民事訴訟法》相關規定,被執行人轉移、變賣被查封、扣押財產的,予以罰款、拘留,構成犯罪的,依法追究刑事責任。
       
      也就是說房屋被查封后再買賣的,合同無效,對于房屋過戶,因為存在查封保全情況,屬于房屋權利存在瑕疵、無法辦理過戶,也就是即使買房人拿著手續起訴法院要求過戶,也無法得到法院支持。
       
      在房屋買賣后被法院查封的,可以提出案外人執行異議,但必須滿足四個條件:一是支付全部價款;二是實際占有;三是未辦理過戶;四是買受人對于未辦理過戶無過錯,四個條件缺一不可。這樣買受人可以提出執行異議,要求將房屋解除查封,繼續辦理相應過戶手續。
       
      何為買受人無過錯?如因買賣合同中約定過戶的條件未達成,因賣方不配合或下落不明等原因而導致無法過戶,屬于買受人無過錯。如果房屋過戶條件已完全具備,賣方完全配合,而買受人怠于辦理的,則屬于買受人有過錯。
       
      上述四個條件若缺少其中之一,法院仍可以查封,此時買受人未避免損失擴大,可以要求賣房人返還購房款,并要求賣房人按合同約定或法律規定承擔違約責任。

      來源:http://www.hhfy.gov.cn/detail/00002046/
      責任編輯:黃驊市人民法院
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