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      最高法司法觀點:如何認定非因買受人自身原因未辦理過戶登記

      來源:民事法律參考 作者:最高人民法院執行局 人氣: 發布時間:2018-07-15
      摘要:作者:最高人民法院執行局 來源:最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題規定理解與適用 轉自:民事法律參考 最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定 第二十八條金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產
      作者:最高人民法院執行局   
      來源:最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題規定理解與適用
      轉自:民事法律參考

      最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定
      第二十八條 金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議,符合下列情形且其權利能夠排除執行的,人民法院應予支持:
       。ㄒ唬┰谌嗣穹ㄔ翰榉庵耙押炗喓戏ㄓ行У臅尜I賣合同;
       。ǘ┰谌嗣穹ㄔ翰榉庵耙押戏ㄕ加性摬粍赢a;
       。ㄈ┮阎Ц度績r款,或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行;
       。ㄋ模┓且蛸I受人自身原因未辦理過戶登記。
      作者:最高人民法院執行局   來源:最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題規定理解與適用
      五、非因買受人自身原因未辦理過戶登記
      從實踐中看,能夠歸責于買受人的原因,可以分為三個層面,一是對他人權利障礙的忽略。例如,不動產之上設定有其他人的抵押權登記,而買受人沒有履行合理的注意義務,導致登記時由于存在他人抵押權而無法登記。二是對政策限制的忽略。例如,明知某地限制購房,在不符合條件的情況下仍然購房導致無法辦理過戶手續。三是消極不行使登記權利。例如,有的交易當事人為了逃稅等而故意不辦理登記的,不應受到該原則的保護。一個有爭議的問題是,有的人認為,買房人本來可以通過提起訴訟行使物權登記請求權并通過法院強制執行來完成物權變動的使命,但卻沒有行使,能否視為買受人的原因。我們認為,對于普通的民事主體,不可將其都視為法律專家,此種情況,不能視為買受人有過錯。何況,訴訟與執行本身也有一定時間要求,不能滿足對買受人物權期待權的保護要求。
      1最高人民法院(2017)最高法民申2270號
      從查明事實看,阿亞提·阿卡依購買案涉房產的時間早于抵押登記和查封的時間,同時,訴爭房產在兩個月后即被普瑞銘公司抵押給聚鼎公司,故未辦理過戶登記不是阿亞提·阿卡依自身原因所致。此外,阿亞提·阿卡依在本案中主張的是訴爭房產的所有權,根據前述規定,其作為買受人獲得案涉房產所有權的請求權足以對抗聚鼎公司作為抵押權人的優先受償權,能夠排除強制執行,故聚鼎公司的申請理由不能成立,一審不予支持并無不當。
       
      2最高人民法院(2017)最高法民申4469號
      案涉《項目轉讓協議》簽訂后得到了實際履行,鑫空間公司將一、二期項目的尾子工程交付金鵬龍公司占有并繼續投資開發建設,此為買賣標的物的交付行為,而非委托開發建設。該工程于2014年1月28日完成竣工驗收,形成竣工驗收報告,因項目所涉一宗土地處于查封狀態,未能辦理竣工驗收備案,但部分商鋪已由金鵬龍公司交付買受人使用。因此,金鵬龍公司在沈陽市中級人民法院查封之前已實際控制、占有案涉工程項目,該項目的相關權證未過戶至金鵬龍公司名下,系因工程項目處于查封狀態難以辦理權屬變更所致,屬于非因金鵬龍公司自身的原因。
      3最高人民法院(2017)最高法民申5084號
      根據本案事實,時學云在法院查封案涉房屋前已簽訂購房合同,按照合同約定支付了90%房款,并合法占有房屋。雖然時學云只支付了部分購房款,但是二審法院已要求其按照執行法院的要求將剩余購房款交付執行。因圣海公司的原因,案涉房屋未竣工驗收導致無法辦理房屋的產權登記,時學云對此并無過錯。依照上述法律規定,二審判決判令停止對案涉房屋的執行具有事實和法律依據,并無不當。
      4最高人民法院(2017)最高法民申3832號
      關于陳余是否存在怠于行使權利的問題,原審判決認定,在新豐公司未辦理案涉房屋權屬登記的情況下,陳余等購房人通過多種途徑要求新豐公司辦理案涉房屋的權屬登記,新豐公司在庭審中對于其作出承諾辦理案涉房屋轉移登記的事實予以確認。此節事實足以認定陳余并不存在怠于行使權利的情況。至于其是否應當辦理合同備案、預告登記以及及時提起房屋買賣合同訴訟等,涉及到陳余對自身權利的處分,不能以此認定構成怠于行使權利的要件。
      5最高人民法院(2017)最高法民申3731號
      蘇二喜在受讓該別墅時,對該別墅設置了抵押貸款一事是明知的,其理應知道這種情況下該別墅是無法辦理過戶登記手續的,但仍與楊買如簽訂轉讓協議,其對無法辦理過戶登記手續存在一定過錯。因此,原判決認定蘇二喜無法排除法院對魯能2-65別墅的強制執行并不缺乏證據證明。

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